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蛰伏数年8万+房源仅网签1套 中粮瑞府陷去化危机
2022-09-23

顶豪元年之后的2016年必然成为顶豪竞争最惨烈的一年。近日,一家机构发表出2016年最新豪宅成交数据显示,截至3月13日,北京10万+豪宅项目签约55套。但令人意外的是,去年6月入市销售的孙河顶豪中粮瑞府并未出现在销售排行榜上。

8万+成交一套?

中原地产研究部的统计数据显示,截至3月13日,北京千万级以上项目签约套数达到594套。10万+豪宅签约55套,17个项目实现签约;单价超过8万元的顶豪项目实现签约的共有35个。但在该项榜单上,中粮瑞府也仅成交1套房源。

北京商报记者通过查询北京市城乡建设委员会官网了解到,中粮瑞府分别在2015年5月30日、9月17日两次取得销售许可证,第一批取证房源46套,拟售均价在10万元左右。其中,19号楼的4套产品销售单价达到18.5万元/平方米,创下了当时北京拟售价纪录,被外界惊呼北京豪宅进入20万+时代。

但从成交记录上来看,中粮瑞府首批房源成交22套,成交率不足五成,成交均价6.8万元/平方米,与拟售10万+价格有不小差距。此外,中粮瑞府2015年9月第二批取证的68套房源,平均拟售价同为10万元/平方米,但截至目前尚未有签约记录。

顶着10万+光环的中粮瑞府签约率如此低实在令人疑惑。对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,网签通常具有滞后性,并不能时时反映项目真实的销售状态,网签记录有时甚至只显示去年的成交记录。

通常情况下,高端楼盘尤其是顶豪项目的销售周期都明显长于一般楼盘。一方面,高端人士通常在购买资格上受到限制,另一方面,这些高净值人士会通盘考虑资产配置和投资计划,很可能是通过交定金的形式认购,因此短时间内不会签约。

叫好不叫座?

“定位过高很可能是中粮瑞府面临去化困难的关键因素。”一位业内观察人士表示,一味追求高品质,很可能让项目陷入曲高和寡的窘境。毕竟孙河板块作为一个全新高端区域,总价超过3000万元的产品才刚刚出现,即便是对高净值人士也需要时间接受。

按照销售理论,价格水平每增加一个当量级,其客户数量也会呈现出大规模衰减。对于中粮瑞府而言,关注孙河板块乃至整个中央别墅区的客群已无法满足其销售需求。它的客户需要在整个北京乃至全国范围来寻找,这无疑也相应延长了项目的去化周期。同时,中粮瑞府面临着体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争的多项困境。北京市场类似的顶豪项目,出现定价偏差、推盘节奏失准、品质打造出现闪失等都可能陷入销售僵局。

该人士补充说,中粮瑞府的产品营造没得说,但毕竟项目距离城市核心太远,单价超过10万元,市场接受上还需要时间。按照未来一年60个顶豪项目入市,待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京一年10万+历史纪录只有260套,中粮瑞府的销售压力着实不小。曾经蛰伏多年,财务成本累积增加,并且接连借贷后的中粮瑞府项目的债务压力将再度上升,能否承受“慢销”的考验还有待市场观察。

孙河板块杀声四起

中粮瑞府在去年刚一入市时就受到业界广泛关注。毕竟孙河板块高手云集,前有龙湖双珑原著、泰禾北京院子业绩口碑均获丰收,后有首开琅樾贴身紧逼,保利联合体和懋源地产地块紧追不舍。

“中粮瑞府既是孙河板块蛰伏两年的地王,又是中粮地产首次在北京打造的顶级别墅产品,受关注并不意外,”一位业内人士对北京商报记者说,尤其是中粮瑞府产品设计与打造均获得好评,更吊足了大家胃口。

资料显示,该地块位于整个孙河板块核心位置,紧邻北侧3.8万平方米城市公园及东侧10万平方米中央湖域。同时,项目别墅容积率仅为0.68。其次,中粮在产品设计上与周边豪宅相比有明显差异。一家代理公司产品分析师介绍,孙河板块竞品中,中粮瑞府的“府园别墅”定位在当前北京豪宅产品中的确别具一格。按照瑞府的宣传语所说,“单层围园,双层筑府,三进制礼序空间,通过府园的形式将建筑与园林融合”。郭毅分析,差异化将是中粮瑞府在孙河板块突围的关键。中粮瑞府在售两类大户型独栋产品总价3000万元起,楼王产品价格过亿。目前孙河板块中的龙湖双珑原著和泰禾北京院子已经进入销售尾声,首开琅樾的主力产品是叠拼、联排和类独栋,类独栋的面积为380-520平方米,总价2000万元起。客户上存在明显差别。而此后保利首开联合体与懋源在孙河摘得地块的容积率分别是1.19和1.3,受控规指标限制将不可能开发出大尺度的独栋别墅产品。中粮瑞府无论是面积尺度还是功能定位都是整个片区中最顶级的。